Как правильно осуществляется оценка недвижимости?

В процессе вычисления рыночной стоимости участка земли (тут разговор идет или о правах аренды, или о правах собственности), независимо от его местонахождения, применяются два подхода - сравнительный или доходный.

Оценка земельного участка при помощи затратного подхода применяется довольно редко. Это связано с уникальностью земли в качестве природного ресурса и отсутствием возможности его воспроизводства.

Что касается сравнительного подхода, то здесь используются такие методики:

- выделения;

- сравнения продаж;

- распределения.

В рамках доходного способа применяются:

- методика остатка;

- капитализации ренты на землю;

- предполагаемой эксплуатации.

Для оценивания незастроенных участков используются следующие методы:

- капитализации ренты на землю;

- сравнения продаж;

- предполагаемой эксплуатации;

- методика остатка.

Следует заметить, что варианты с распределением и выделением применяются исключительно во время оценивания застроенного участка. На сегодняшний день к прямым методам исследования принято относить способы сравнения продаж и капитализации ренты на землю. Все остальные относятся к категории косвенных.

Таким образом, в процессе оценки прав на конкретный земельный участок предпочтительным считается использование прямых методик. Что касается косвенных, то их рекомендуется применять исключительно в качестве дополнения.

Спецификой рынка участков земли в нашей стране считается нерыночный характер начисления платы за аренду земельных участков (проценты от кадастровой цены территории), что не предоставляет возможность пользоваться методом капитализации ренты на землю.

Огромное значение в процессе вычисления оценки рыночной цены земельного участка имеют факторы, определяющие стоимость земель и ее дифференциацию в рамках территории населенного пункта. Сюда принято относить:

- местоположение по отношению к главному центру населенного пункта, различным центрам обслуживания;

- разрешенное применение земель в соответствии с зонированием, их фактическая эксплуатация;

- экологические условия, ландшафтная и культурно-историческая ценность территории;

- степень благоустройства территории;

- особенности обеспечения территории социальной инфраструктурой и транспортной инфраструктурой.