Как правильно осуществляется оценка недвижимости?
В процессе вычисления рыночной стоимости участка земли (тут разговор идет или о правах аренды, или о правах собственности), независимо от его местонахождения, применяются два подхода - сравнительный или доходный.
Оценка земельного участка при помощи затратного подхода применяется довольно редко. Это связано с уникальностью земли в качестве природного ресурса и отсутствием возможности его воспроизводства.
Что касается сравнительного подхода, то здесь используются такие методики:
- выделения;
- сравнения продаж;
- распределения.
В рамках доходного способа применяются:
- методика остатка;
- капитализации ренты на землю;
- предполагаемой эксплуатации.
Для оценивания незастроенных участков используются следующие методы:
- капитализации ренты на землю;
- сравнения продаж;
- предполагаемой эксплуатации;
- методика остатка.
Следует заметить, что варианты с распределением и выделением применяются исключительно во время оценивания застроенного участка. На сегодняшний день к прямым методам исследования принято относить способы сравнения продаж и капитализации ренты на землю. Все остальные относятся к категории косвенных.
Таким образом, в процессе оценки прав на конкретный земельный участок предпочтительным считается использование прямых методик. Что касается косвенных, то их рекомендуется применять исключительно в качестве дополнения.
Спецификой рынка участков земли в нашей стране считается нерыночный характер начисления платы за аренду земельных участков (проценты от кадастровой цены территории), что не предоставляет возможность пользоваться методом капитализации ренты на землю.
Огромное значение в процессе вычисления оценки рыночной цены земельного участка имеют факторы, определяющие стоимость земель и ее дифференциацию в рамках территории населенного пункта. Сюда принято относить:
- местоположение по отношению к главному центру населенного пункта, различным центрам обслуживания;
- разрешенное применение земель в соответствии с зонированием, их фактическая эксплуатация;
- экологические условия, ландшафтная и культурно-историческая ценность территории;
- степень благоустройства территории;
- особенности обеспечения территории социальной инфраструктурой и транспортной инфраструктурой.
Построить надежный и долговечный дом можно только из качественного материала. И относится это к зда...
Вы решили возвести дом из кирпича. Но для этого следует выбрать качественный материал. И наши совет...
Строительные рынки и специализирующиеся на продаже материалов для строительства магазины, имеют ...